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國有土地使用權(quán)掛牌出讓中的地價(jià)評(píng)估
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作者:sdzhfdc
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發(fā)布時(shí)間: 2018-11-24
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國有土地使用權(quán)掛牌出讓，是近年來新出現(xiàn)的一種土地使用權(quán)出讓方式。掛牌出讓土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布
該基準(zhǔn)地價(jià)的表示形式為樓面熟地價(jià)，同時(shí)公布樓面毛地價(jià)。樓面熟地價(jià)是指各土地級(jí)別內(nèi)，完成通平的土地在平均容積率條件下，每平方米建筑面積分?jǐn)偟耐暾恋厥褂脵?quán)的平均價(jià)格。樓面毛地價(jià)是指各土地級(jí)別內(nèi)，在平均容積率條件下，政府收取的某種用途法定最高出讓年期內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)的平均樓面價(jià)格。
基準(zhǔn)地價(jià)修正法的基本公式（商業(yè)、綜合、居?。椋?/span>
宗地樓面熟地價(jià)＝適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù)
宗地樓面毛地價(jià)＝適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面毛地價(jià)）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)
該宗地樓面毛地價(jià)公式，適用于宗地容積率大于或等于級(jí)別平均容積率的情況。
宗地樓面毛地價(jià)＝適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面毛地價(jià)）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)×級(jí)別平均容積率／宗地容積率
該宗地樓面毛地價(jià)公式，適用于宗地容積率小于級(jí)別平均容積率的情況。
2 、市場比較法
市場比較法是指將估價(jià)宗地與在較近時(shí)期內(nèi)發(fā)生了交易的類似宗地進(jìn)行比較，根據(jù)交易情況、交易日期、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，對(duì)發(fā)生了交易的類似宗地的已知價(jià)格進(jìn)行修正，從而得出估價(jià)宗地價(jià)格的一種方法。其計(jì)算公式為：
估價(jià)宗地價(jià)格＝可比宗地價(jià)格×估價(jià)宗地情況／可比宗地情況×估價(jià)宗地期日／可比宗地交易日期×估價(jià)宗地區(qū)域因素／可比宗地區(qū)域因素×估價(jià)宗地個(gè)別因素／可比宗地個(gè)別因素
3 、假設(shè)開發(fā)法
假設(shè)開發(fā)法是指在求取估價(jià)宗地價(jià)格時(shí)，將估價(jià)宗地開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，掃除開發(fā)成本、銷售費(fèi)用和開發(fā)商合理利潤，來確定估價(jià)宗地價(jià)格的一種方法。其基本公式為：
估價(jià)宗地價(jià)格＝完成后的房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值－開發(fā)成本－銷售費(fèi)用－開發(fā)商合理利潤
二、土地開發(fā)成本的評(píng)估方法
土地開發(fā)成本的評(píng)估方法主要有市場比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法和成本法。評(píng)估土地開發(fā)成本的市場比較法與前述評(píng)估毛地價(jià)的市場比較法相同。運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估土地開發(fā)成本，是先分別運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估出熟地價(jià)和毛地價(jià)，然后將兩者相減即為土地開發(fā)成本。
運(yùn)用成本法評(píng)估土地開發(fā)成本，是土地開發(fā)成本各構(gòu)成部分的累加即為土地開發(fā)成本。由于掛牌出讓的宗地，其來源有農(nóng)民集體土地和國有土地，國有土地又有原住宅用地和單位用地，這些宗地的土地開發(fā)成本的構(gòu)成不同，所以土地開發(fā)成本可分為農(nóng)民集體土地的開發(fā)成本、住宅用地的開發(fā)成本和單位用地的開發(fā)成本。
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