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對(duì)估價(jià)行業(yè)的思考
來(lái)源:
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作者:sdzhfdc
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發(fā)布時(shí)間: 2020-03-05
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本文認(rèn)為：（1）估價(jià)與評(píng)估的含義有所不同，估價(jià)一詞更加精準(zhǔn)，評(píng)估一詞較為寬泛；（2）廣義上的估價(jià)有專(zhuān)業(yè)估價(jià)和非專(zhuān)業(yè)估價(jià)之分，估價(jià)行業(yè)所從事的估價(jià)是一種專(zhuān)業(yè)估價(jià)；（3）不是所有的資產(chǎn)都需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)，只有同時(shí)具有“獨(dú)一無(wú)二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性的資產(chǎn)才真正需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)；（4）估價(jià)應(yīng)當(dāng)劃分為不同的專(zhuān)業(yè)，如果沒(méi)有專(zhuān)業(yè)區(qū)分，估價(jià)將會(huì)失去社會(huì)信任；（5）由于房地產(chǎn)量大面廣等原因，房地產(chǎn)估價(jià)在古今中外都占估價(jià)行業(yè)的主體；（6）估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估價(jià)值而不是評(píng)估價(jià)格；（7）估價(jià)應(yīng)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)；（8）估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證；（9）估價(jià)都會(huì)有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。
五、估價(jià)行業(yè)中房地產(chǎn)估價(jià)占主體
古今中外，無(wú)論是從估價(jià)師數(shù)量還是從估價(jià)業(yè)務(wù)量來(lái)看，房地產(chǎn)估價(jià)都在估價(jià)行業(yè)中占主體。房地產(chǎn)估價(jià)之所以占主體，主要是因?yàn)橄铝腥矫嬖斐傻模?/span>
（1）房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少。房地產(chǎn)數(shù)量龐大，社會(huì)保有量和每年的新增量都很大。在一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的全部財(cái)富中，房地產(chǎn)是其中比重最大的部分，一般占50%～70%，即其他各類(lèi)財(cái)富之和也不及房地產(chǎn)一項(xiàng)，僅占30%～50%。在總量不多于房地產(chǎn)的其他資產(chǎn)中，許多資產(chǎn)還因?yàn)椴煌瑫r(shí)具有“獨(dú)一無(wú)二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性而不需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。某些資產(chǎn)雖然在理論上需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)，但因?yàn)閿?shù)量很少，估價(jià)業(yè)務(wù)“千年等一回”，從而難以支撐起人們專(zhuān)門(mén)從事其估價(jià)活動(dòng)，也就沒(méi)有相應(yīng)的估價(jià)師這種專(zhuān)門(mén)職業(yè)。一旦需要估價(jià)，通常是依靠相關(guān)研究者或者設(shè)計(jì)者、制造者提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。在需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)并能支撐起人們專(zhuān)門(mén)從事其估價(jià)活動(dòng)的其他資產(chǎn)中，一般還要分專(zhuān)業(yè)。這些就使得其他資產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)相對(duì)更小，房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)行業(yè)中的主體地位更加突出。
（2）房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對(duì)較少。房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)主要是發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，在轉(zhuǎn)讓的情況下需要估價(jià)。房地產(chǎn)除了發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，還普遍發(fā)生租賃、抵押、征收、征用、課稅等行為。因此，不僅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要估價(jià)，而且房地產(chǎn)租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、稅收、保險(xiǎn)等活動(dòng)也都需要估價(jià)。縱觀古今中外，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對(duì)其他資產(chǎn)估價(jià)的需求。
（3）房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)估本身。因?yàn)榉康禺a(chǎn)估價(jià)師不僅懂得房地產(chǎn)價(jià)值及其評(píng)估，而且具備有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，所以，房地產(chǎn)估價(jià)師也是“房地產(chǎn)價(jià)格專(zhuān)家”、“房地產(chǎn)市場(chǎng)分析專(zhuān)家”、“房地產(chǎn)投資顧問(wèn)”，人們通常還要求房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)。這就使得房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)具有更大、更廣的發(fā)展空間。
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