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房地產(chǎn)估價(jià)要重視環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響
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作者:sdzhfdc
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發(fā)布時(shí)間: 2018-01-12
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環(huán)境是人們?nèi)找骊P(guān)注的焦點(diǎn)，我們都不愿意生活在有污染的環(huán)境中。環(huán)境污染對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值會(huì)造成一定的影響，處于惡劣環(huán)境中的房地產(chǎn)與處于優(yōu)美環(huán)境中的房地產(chǎn)有不等同的價(jià)值
2.當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)中環(huán)境影響評(píng)估的現(xiàn)狀
對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)估，我國(guó)沒(méi)有特別明確的技術(shù)規(guī)定和操作規(guī)程。在國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國(guó)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（1999年2月12日）的第四部分第五條規(guī)定：“估價(jià)人員必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，親身感受估價(jià)對(duì)象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣， ……，對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等?！睆倪@條規(guī)定可以看出，估價(jià)規(guī)范對(duì)估價(jià)人員到現(xiàn)場(chǎng)查勘的內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)“周圍環(huán)境”的內(nèi)涵沒(méi)有進(jìn)一步解釋，只是要求估價(jià)師對(duì)估價(jià)標(biāo)的周圍環(huán)境進(jìn)行拍照，親身感受估價(jià)對(duì)象的周圍環(huán)境和景觀的優(yōu)劣，形成估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的主觀判斷。多數(shù)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)師沒(méi)有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物周圍污染物和污染源進(jìn)行查勘，在估價(jià)報(bào)告中也不包括環(huán)境污染對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值影響的測(cè)算和消除污染物的影響而應(yīng)該花費(fèi)的成本預(yù)測(cè)。
對(duì)于處于污染環(huán)境中已建成的不動(dòng)產(chǎn)，估價(jià)部門和估價(jià)師還沒(méi)有相應(yīng)的具體條款和程序進(jìn)行環(huán)境影響分析，并根據(jù)污染程度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值影響做出判斷。公眾對(duì)此也沒(méi)有意識(shí)到在不動(dòng)產(chǎn)受到環(huán)境污染的危害時(shí)，應(yīng)該請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并向造成環(huán)境污染的責(zé)任人提出賠償請(qǐng)求。
二、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)中建立環(huán)境影響評(píng)估制度的建議
?。ㄒ唬┟鞔_房地產(chǎn)估價(jià)中環(huán)境影響評(píng)估的適用范圍
由于工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展，城市和城市周圍的生態(tài)環(huán)境遭到了很大的破壞，工業(yè)廢水、廢氣、汽車尾氣、熱島效應(yīng)、噪音、光污染等使城市居住和工作環(huán)境變得差了很多。人們也更關(guān)注居住環(huán)境的健康舒適和安全。環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)造成的價(jià)值減損，普通老百姓可能由于缺乏專業(yè)知識(shí)，在購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)，往往不能預(yù)先知道。只有當(dāng)入住后，出現(xiàn)了如身體方面的疾病，居住環(huán)境不健康安全等問(wèn)題時(shí)，想轉(zhuǎn)手賣掉房子，才意識(shí)到房子已經(jīng)貶值了。因此，房地產(chǎn)估價(jià)管理機(jī)構(gòu)，應(yīng)該研究房地產(chǎn)估價(jià)中的環(huán)境影響評(píng)估問(wèn)題，明確一些類型的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)咨詢報(bào)告必須要進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)估。
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)咨詢報(bào)告。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在沒(méi)有進(jìn)行開(kāi)發(fā)前，有些開(kāi)發(fā)單位要委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)做開(kāi)發(fā)可行性咨詢報(bào)告。在報(bào)告中通常比較重視對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性等內(nèi)容，而對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地的環(huán)境污染情況的勘察和分析不夠?qū)I(yè)，有些甚至省略了這項(xiàng)內(nèi)容。由此可能造成項(xiàng)目周圍隱藏的一些環(huán)境因素造成對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的負(fù)面影響。
2.簽訂房地產(chǎn)買賣合同前做環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告。當(dāng)事人進(jìn)行房地產(chǎn)買賣時(shí)，或者由于一方的故意行為，或者是不知情，當(dāng)事人買到的房子有可能是處于污染的環(huán)境，其價(jià)值已經(jīng)減損了。如前面談到的案例，如果業(yè)主將受污染的房子賣給其他人，如果買者是從其他地區(qū)來(lái)本地購(gòu)買房子的，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)不了解，那么就容易上當(dāng)。因此在簽訂房地產(chǎn)買賣合同前，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提醒或告知當(dāng)事人要做環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告。
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