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行業(yè)研究
對估價行業(yè)的思考
來源:
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作者:sdzhfdc
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發(fā)布時間: 2020-03-05
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本文認(rèn)為：（1）估價與評估的含義有所不同，估價一詞更加精準(zhǔn)，評估一詞較為寬泛；（2）廣義上的估價有專業(yè)估價和非專業(yè)估價之分，估價行業(yè)所從事的估價是一種專業(yè)估價；（3）不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價，只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性的資產(chǎn)才真正需要專業(yè)估價；（4）估價應(yīng)當(dāng)劃分為不同的專業(yè)，如果沒有專業(yè)區(qū)分，估價將會失去社會信任；（5）由于房地產(chǎn)量大面廣等原因，房地產(chǎn)估價在古今中外都占估價行業(yè)的主體；（6）估價本質(zhì)上是評估價值而不是評估價格；（7）估價應(yīng)是模擬市場定價而不是替代市場定價；（8）估價是提供價值意見而不是作價格保證；（9）估價都會有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。
二、估價行業(yè)所從事的估價是專業(yè)估價
對估價作廣義和通俗的理解，即估計經(jīng)濟(jì)物品的價格或價值，是任何人都可以做的，不論他（她）估計得對與錯，也不論其結(jié)果是否令人信服。但是，估價行業(yè)所從事的估價，是一種提供專業(yè)意見、具有公信力、實行有償服務(wù)、承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的專業(yè)估價。由于這種估價活動的技術(shù)性很強(qiáng)，估價結(jié)果的客觀合理與否關(guān)乎相關(guān)單位和個人的切身利益，甚至?xí)ι鐣?jīng)濟(jì)活動產(chǎn)生重大影響，關(guān)系公共利益和人民財產(chǎn)安全，例如為房地產(chǎn)抵押貸款服務(wù)的估價關(guān)系金融安全，為國有土地上房屋征收補償服務(wù)的估價關(guān)系社會穩(wěn)定，所以不是隨便什么人都可以從事的，只能由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員和取得相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)來從事。
專業(yè)估價與非專業(yè)估價主要有以下5點不同：（1）由專業(yè)人員和專業(yè)機(jī)構(gòu)完成——專業(yè)估價是由具有相關(guān)估價專業(yè)知識和經(jīng)驗、取得相應(yīng)估價資格的估價師和具備足夠數(shù)量的估價師等條件、取得相應(yīng)估價資質(zhì)的估價機(jī)構(gòu)完成的。（2）是一種專業(yè)意見——專業(yè)估價不是憑直覺、感性認(rèn)識得出的，而是運用科學(xué)的估價方法，經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?、測算和判斷得出的專業(yè)意見。（3）具有公信力——專業(yè)估價提供的意見較科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀、公正，具有證明效力，能使公眾相信、認(rèn)可或接受。（4）實行有償服務(wù)——專業(yè)估價要向委托人收取一定的費用，是一種有償服務(wù)行為。（5）承擔(dān)法律責(zé)任——專業(yè)估價要對估價的過程和結(jié)果負(fù)責(zé)，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。因此，估價師和估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人應(yīng)充分認(rèn)識到自己從事的是專業(yè)估價，并讓服務(wù)對象和社會大眾確實感受到你很專業(yè)。
三、不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價
一種職業(yè)乃至一個行業(yè)的生存與發(fā)展，必須建立在社會對它有內(nèi)在需要的基礎(chǔ)上，僅靠行政命令等外在的強(qiáng)制要求是難以維持長久的。因此，如果社會大眾無法認(rèn)識或了解一種職業(yè)、一個行業(yè)存在的理由，以及這種職業(yè)、這個行業(yè)對社會福利和社會進(jìn)步帶來的貢獻(xiàn)，那么這種職業(yè)、這個行業(yè)就難以在現(xiàn)代競爭激烈的社會存在下去，更不用說要持續(xù)發(fā)展了。
雖然任何資產(chǎn)在交易中都需要衡量和確定價格，估價行業(yè)希望所有的資產(chǎn)都要估價的心情也是可以理解的，但并不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價。對于價值量較小或者價格依照通常方法容易確定的資產(chǎn)，通常不需要專業(yè)估價。例如，2004年11月25日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕16號）第4條規(guī)定：“對擬拍賣的財產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價格評估。對于財產(chǎn)價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進(jìn)行評估。”可見，一種資產(chǎn)只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性，才真正需要專業(yè)估價。這是因為：（1）一種資產(chǎn)如果不具有獨一無二的特性，相同的很多，價格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法（例如通過簡單的比較）便可以得知，就不需要專業(yè)估價。（2）一種資產(chǎn)雖然具有獨一無二的特性，但如果價值量不夠大，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價的花費與資產(chǎn)本身的價值相比較高，甚至超過資產(chǎn)本身的價值，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價顯得不經(jīng)濟(jì)，則也不需要專業(yè)估價。因此，真正需要專業(yè)估價的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等。
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